副業禁止の会社員が2棟目で法人化を決めた、迷ったときの判断軸3つ

副業禁止の会社で働きながら、不動産投資を続けています。「さる」と申します。

1棟目は2024年の夏に、築古の木造戸建を個人名義で買いました。築古とはいえ、自分の判断と自分のお金で「資産」と呼べるものを買えたのは、人生で一番手応えのある買い物だったと思います。

ただ、その2年後、私は法人を立ち上げて2棟目を買い直しています。

「2棟目こそ法人で行こう」――言葉にすると簡単ですが、決断に至るまではかなり迷いました。会社にバレないか、妻にどう説明するか、税理士に相談するタイミング、設立費用、資本金、融資先…全部が同時に頭をぐるぐる回っていた感じです。

この記事は、当時の私と同じように「2棟目を買いたいけれど、法人化のタイミングが分からない」という副業禁止の会社員の方に向けて書いています。

特にお伝えしたいのは、私が 法人融資で3棟分の契約を流した あとで気づいた、3つの判断軸の話です。

個人で1棟、その先で私が法人化を決めた3つの判断軸

最初に結論を言ってしまいます。私が法人化を決めた理由はこの3つでした。

• 副業禁止の会社員は、個人で買えても買った瞬間に副業違反になる
• 法人で融資を通すのは、個人より一段ハードルが上がる
• 「節税」より「拡大スピード」のほうが、家族のためになる

それぞれ、当時の自分の感覚そのままで書きます。

①副業禁止の会社員は、個人で買えても買った瞬間に副業違反になる

これは法律というより、会社の就業規則の話です。

私の勤務先は副業禁止。「事業」と見なされる規模になると懲戒もあり得ます。1棟だけの「資産運用」であれば届け出と相談でクリアできましたが、2棟目以降は「事業」と判断されるリスクが一気に上がります。

ここがややこしいところで、個人名義であれば融資自体は通せます。私自身、2棟目を個人で買おうと思えば、金融機関からはOKをもらえる状況にありました。

でも、買った瞬間に副業違反です。

つまり、個人で買えるかどうかと、買ってもいいかどうかは別問題、ということ。私は「通せるけど、買ったら終わる」というジレンマの中で、法人化を本気で検討し始めました。

法人を挟むと、表向きは「家族の法人が物件を持っている」状態になり、私個人の副業ではなくなります。サラリーマンが安心して規模を拡大していくためには、どこかで必ず法人を挟まないといけない――これは、最初から分かっていれば1棟目の組み方も変わっていたな、と今でも思っています。

②法人融資で3棟流して気づいた「法人だからこそ通らない壁」

ここが一番ヒリヒリした体験です。

法人化を決めて2棟目を探し始めてから、私は 法人で融資を申し込んで3棟分 の契約を流しています。すべて、契約書まで進んだうえで融資が下りず、解除になりました。

ここで気をつけてほしいのは、これは「個人なら通っていた案件」だということです。個人属性で行けば通っていたものを、あえて法人で組もうとしたから、評価のロジックがまるで変わって弾かれた。これが法人化のリアルです。

金融機関から見ると、設立直後の法人は、

• 決算実績がゼロ
• 売上もゼロ
• 代表が物件運営の経験者ではない（私の場合、代表は妻）

という、客観的にはかなり頼りない事業者です。個人なら本人の年収・勤続年数・既存物件の運営実績で評価してもらえたところが、法人だとそのほとんどが効かなくなります。

逆に言うと、ここを乗り越えて1件目の法人融資を引けると、その後は急に話が進みやすくなります。実際、3棟流したあとに通った2棟目以降は、別の物件の話も同じ金融機関から相談ベースで持ってきてもらえるようになりました。

私は「法人で3棟流す」という授業料を払ってこれを学んだわけですが、できれば最初から知っておきたかった、というのが正直な気持ちです。

③「節税」より「拡大スピード」のほうが、家族のためになる

法人化の動機としてよく語られるのは「節税」です。

でも私の場合、法人化を決めた一番の理由は節税ではなく 拡大スピード でした。

うちには子どもが2人います。数年から十数年先には、教育費のピークが必ず来ます。そのときに「家賃収入が月◯万円の戸建が1軒あります」では、家計の助けにはならない。

個人のままちまちま規模を増やしていくのと、法人で年に1棟ずつ買えるようにしていくのとでは、10年後の景色がまったく違います。

節税は結果としてついてくるもので、目的ではない。これは顧問税理士にも言われた言葉で、自分の中でかなり腹落ちしました。

副業禁止のサラリーマンが法人を持つ現実解：妻名義で作った

ここから、具体的なスキームの話です。

副業禁止の会社員は、自分が法人の「役員」になることもアウトな会社が多いです。私の会社もそうでした。

そこで私が取った方法はこれです。

妻を代表、出資1:99、議決権は全部私に集約

法人を作るとき、

• 代表取締役: 妻
• 出資比率: 妻1%、私99%
• 議決権: 出資比率に連動 = 99%は私

という設計にしました。

代表が妻なので、表向きは「妻が運営している法人」です。会社の就業規則上、私は役員でも従業員でもありません。

一方で、株主総会の決議は議決権の多数決で決まります。99%を持っている私が、実質的にすべての意思決定をできる。物件購入も、融資契約も、法人としての方針も、最終的には私がGOサインを出せる構造です。

この設計自体、不動産投資界隈ではメジャーな手法ですが、いざ自分の妻に「代表になってほしい」とお願いするのは、想像以上に重たい話でした。妻の人生に名前と責任を載せることになるので、ここはお願いベースではなく、二人で何時間も話し合っています。

ここを軽く考えて夫婦で揉める人、わりといると聞きます。スキームとしては綺麗でも、生活の上では別の難しさがあるという話は、別の機会にもう少し書きたいと思います。

顧問税理士は法人設立と同時に契約した

もう一つ、これは胸を張って「正解だった」と言えるのが、法人設立と同じタイミングで顧問税理士を入れたこと です。

法人の決算は、個人の確定申告と難易度が桁違いです。自分でやると、本業の合間に毎晩freeeとにらめっこする生活が確定します。

月数万円のコストはかかりますが、

• 役員報酬の設計（私の場合は妻に最低限のラインで設定）
• 経費にできる範囲の判断
• 融資審査で見られる決算書の作り方

このあたりを最初から相談できる相手がいるかどうかで、法人運営の質はまるで変わります。

「儲かってから税理士を入れる」では遅い。儲かる前から、儲かる構造を一緒に作っていく。これが法人化のキモだと、今は強く思います。

法人化前に戻れるなら、絶対やっておきたい3つのこと

ここまで書いてきたことを踏まえて、もし1棟目を買う前の自分に戻れるなら、絶対やっておくこと3つです。

• 1棟目を買う前に、金融機関に「法人で2棟目を買うシナリオ」を相談する
• 妻に法人代表を頼む心理的ハードルを、甘く見ない
• 不動産業者に「法人で動きたい」と最初から伝える

特に1つ目は、本当に効きます。1棟目の融資を組んだ金融機関に、最初から「ゆくゆくは法人で買い増したい」と話しておくだけで、1棟目の組み方や融資条件が変わってきます。

私は1棟目を「個人で買える物件」として組んでしまったので、そこから法人スキームに切り替えるときに、無駄な手間と時間が発生しました。

3つ目もかなり大事です。不動産業者は、「個人で動く客」と「法人で動く客」では、紹介してくる物件の温度感が違います。法人で動くと伝えた途端に出てくる物件、というのが本当にあります。これも、4棟流したあとに、懇意の業者さんから教えてもらった話です。

まとめ：法人化は「規模」ではなく「動き方」で決める

法人化のタイミングは、よく「年間家賃収入が◯◯円を超えたら」「◯棟以上で」みたいな数字で語られます。

でも、私の体感だと、法人化を決めるべきタイミングは規模ではなく 動き方 です。

• これから事業として拡大していくのか
• 副業禁止など、個人での拡大にブレーキがかかっているのか
• 家族のために、長期で資産を積み上げたいのか

このどれかにYESなら、法人化は早いほうがいい。少なくとも、法人融資で3棟流した私が、当時の自分にもう一度言ってあげたい言葉です。

「規模が小さいから、まだ法人は早い」ではなく、「これから規模を作っていくから、法人を先に用意する」――この順序を、ぜひ覚えておいてもらえたらと思います。

次回は、妻名義法人を作るときに揉めた・困ったポイントについて、もう少し生々しく書こうと思います。