不動産投資は青色申告と法人化どっちが得か|1棟目は個人・青色10万控除のまま、2棟目から法人にした理由
1棟目を個人の青色申告、2棟目を妻名義法人にした副業禁止の会社員大家が、青色65万控除の落とし穴と法人化の分岐点、二本立てを選んだ理由を実体験で解説します。
副業禁止サラリーマンが2棟目で詰まったときの判断材料を、流れで読める順番に並べています。
私が当時知っていたら絶対に使っていた、副業禁止サラリーマン大家の動き出しに効く無料サービスです。
1棟目を個人の青色申告、2棟目を妻名義法人にした副業禁止の会社員大家が、青色65万控除の落とし穴と法人化の分岐点、二本立てを選んだ理由を実体験で解説します。
不動産投資の法人化で実際に直面したデメリットを5つ正直に公開。赤字でも払う均等割、税理士費用、新設法人の融資の壁。それでも私が後悔しない理由も書きました。
人生2件目の内見は、昭和50年築・50万円・利回り20%の貸し倉庫オーナーチェンジ。2回見に行って買わなかった実体験から、激安ボロ戸建の利回りの読み方と見送りの判断軸を書きます。
築50年・300万円の空室戸建。水回り全滅でリフォーム150万、表面利回りは13%超。それでも50万円の指値を入れ、売主が200万まで下げても買わなかった。低家賃×築古再生の採算と見送りの判断を実体験で書きます。
満室DSCR1.34で安心していたが、金利が4%に上がり稼働が落ちれば1.06まで沈む。1棟の数字だけ見て安心するのをやめ、戸建を含めたポートフォリオ全体の返済余力で見るようになった転機を、自分の物件の実数字で書きます。
残耐用年数9年の木造アパートに融資期間25年。9年ローンなら年返済1,056万円で満室家賃830万円を超え破綻していた。耐用年数超えの融資期間が信金の本部稟議で出た理由を実数字で書く。
融資・法人化・物件選定で私が2棟目までに踏んだ失敗を10個まとめました。3棟契約解除、紹介料200万、5行8回の否認。各失敗の詳しい顛末は個別記事にリンクしています。2棟目を検討中の会社員大家向けの答え合わせ。
副業禁止サラリーマンが妻名義の合同会社を設立した1期目、売上180万・営業利益46万の黒字決算で着地。税理士に黒字寄せをアドバイスされた理由と、その決算書が次の8,500万融資にどう効いた(効かなかった)か実数で公開します。
戸建てを買うときに信用金庫から400万円・3.5%・10年・無担保で借りた話。担保に入れれば金利は下がると言われたが、登記費用・売却時の手間・担保枠の温存を計算した結果、無担保3.5%を選んだ。1棟目融資で考えるべき判断軸を書きます。