利回り20%・50万円のボロ戸建を見送った理由｜「激安」は買う理由にならないと学んだ2件目の内見
人生2件目の内見は、昭和50年築・50万円・利回り20%の貸し倉庫オーナーチェンジ。2回見に行って買わなかった実体験から、激安ボロ戸建の利回りの読み方と見送りの判断軸を書きます。
カテゴリ: 物件選定 (13件)
戸建・アパートを20件以上内覧して見えてきた、私の物件選定の軸をまとめています。表面利回りの罠、土地値以下で買う発想、出口を先に決める判断、内覧で外さないチェックポイントなど。机上の利回り計算だけでは見えない「実際に保有してから効いてくる」観点を中心に書いています。
300万円の空室戸建を、捨て値の指値でも見送った話｜家賃5万・リフォーム150万で採算が合わない理由
築50年・300万円の空室戸建。水回り全滅でリフォーム150万、表面利回りは13%超。それでも50万円の指値を入れ、売主が200万まで下げても買わなかった。低家賃×築古再生の採算と見送りの判断を実体験で書きます。
初心者は「勝つ」より「負けない」。人生初の内覧で4,000万を見送った私が学んだこと
不動産投資を始めようと人生で初めて内覧に行ったのは、駅近・築2年・4,000万の賃貸併用住宅。立地も出口も悪くなかった、それでもビビって見送った理由と、その経験が戸建A購入につながった話。
戸建・アパート20件以上を内覧してきた私が、内覧で外さない4つのチェックポイント
副業禁止サラリーマン大家が戸建・アパート20件以上を内覧した経験から、削り込んで残った4つのチェックポイント。ハザードマップ・建物の致命傷・水回り・駐車場の見方を実体験で書きます。
13年満室だった築古アパートを引き継いで、私が確認したこと／しなかったこと
13年満室の中古アパートは本当に買いなのか。妻名義法人で2棟目を取得した私が、前オーナーの13年実績を確認した観点と、あえて確認しなかった部分、引き継いで数ヶ月の現実を正直に書きます。
築古戸建を土地値以下で買う判断軸｜利回りより出口を先に計算する
空き家の築古戸建Aを契約後に業者へ転売して200万を得た話と、戸建Bを土地値以下で取得した話。50坪×26万円・75坪×10万円の実数字で、土地値以下で買う判断軸と出口・担保の意味を書きます。
不動産投資のキャッシュフローを積み上げる戦略｜年200万→2.5年で500万の頭金
法人で2棟運営して年間キャッシュフロー約260万円。使わず内部留保に積めば2.5年で次の物件の頭金500万円が作れる。築浅木造を狙う理由、融資期間を長く取る意味、節税より内部留保を優先する判断軸を私の数字で書きます。
業者が群がる物件は素人には重い｜契約後に流した戸建Aと紹介料200万の話
大家デビューを目指して戸建Aを1,000万円で契約した直後、業者から買いたいと打診が来た。10社にぶつけて紹介料200万円を取った経緯と、業者が群がる物件は素人には重いという学びを書きます。
隣県の物件を3棟見送った理由｜1棟目は地元でやると決めた話
法人で2棟目を狙っていた頃、隣県のアパートを3棟検討して全部契約解除になりました。確定申告タイミングで売主が待てなかった話、エリア違いで融資ルートが詰まった話、そして1棟目は地元でやると決めた判断軸を書きます。
内覧なしオーナーチェンジの戸建を450万で買った話｜土地値以下・出口更地の判断軸
築46年の木造戸建を内覧なし・オーナーチェンジで450万円。紹介から10分後に現地へ行って即決した判断軸を、土地値・出口・入居者属性の観点から書きます。
不動産投資で失敗しない物件選びの軸｜収益と出口の2点だけ見ればいい
築古戸建と法人アパートを保有する私が使う物件選びの軸は2つだけ。毎月のキャッシュフローと出口。1000万→1200万売却の実例を含めて解説。
太陽光発電付きアパート投資のリアル｜月8.4万円・FIT・卒FIT後の落とし穴
築古木造アパートの太陽光発電。月8.4万円の売電収入は見込めるが、買って3ヶ月まだ口座に入っていない。FIT・契約引継ぎ・卒FIT後の見落とし3つを実体験で書きます。
築古木造アパート利回り10%って本当に儲かる？月の手残り12万円のリアル収支【10戸・築13年】
木造アパート利回り10%、実際の手残りは月12.8万円（太陽光込み月21万円）。築13年・10戸の経費・空室損失・ローン返済を引いた税引前キャッシュフローを実額公開。表面利回りと手残りのギャップを具体数字で解説します。