築古木造アパート利回り10%って本当に儲かる？月の手残り12万円のリアル収支【10戸・築13年】

「表面利回り10%です」と聞いて、儲かりそうだと感じる人は多いと思う。

私自身、初めて2棟目の資料を見たとき、この数字に惹かれた。1棟目の戸建ては表面利回り12%を超えていたから、それと比べると控えめにも見えた。

でも実際に運用を始めてみて思うのは、「10%がどう手元に残るか」は、表面の数字だけでは絶対にわからないということだ。

今回は、私が保有している地方都市の築13年・木造アパート（10戸）の数字を、できるだけそのままの感覚で公開する。表面利回り10%が実際にいくらキャッシュフローを生むのか、リアルな現場の感覚で書いていく。

物件スペックと表面利回りの内訳

まず物件のスペックから。

• 構造: 木造
• 築年数: 13年
• 戸数: 10戸
• エリア: 地方都市
• 物件価格: 8,300万円
• 総事業費: 8,900万円（諸費用込み）
• 満室時年間家賃: 約830万円
• 表面利回り: 10%

表面利回りは「年間家賃 ÷ 物件価格」で出るシンプルな指標だ。8,300万円の物件で年830万円なら、計算上ちょうど10%になる。

ただこれは、満室・経費ゼロ・ローンなしを前提にした数字でしかない。さらに言えば、購入には物件価格以外に仲介手数料・登記費用・不動産取得税・火災保険など諸費用が乗ってくる。私のケースでは諸費用込みの総事業費が8,900万円。表面利回りを総事業費ベースで再計算すると、実質的には9.3%程度まで下がる。

ここから経費・返済・空室損失を引いていくと、手残りはさらに圧縮される。

経費の現実：年間で約160万円

満室家賃830万円から、まず経費が引かれる。

私の物件で発生している主な経費はこんな内訳だ。

• 管理委託費（家賃の5%相当）: 約40万円
• 固定資産税・都市計画税: 約25万円
• 建物保険・地震保険: 約12万円
• 共用部の電気・水道: 約8万円
• 修繕費（小修繕・退去時原状回復）: 約50万円
• その他（広告費・備品など）: 約25万円

合計で年間約160万円。家賃の約2割が経費として消える計算だ。

「経費2割」というのは中古アパート運営のひとつの目安として頭に入れておくといい。新築なら少し下がるし、築古になるほど修繕費が嵩んで上振れしていく。

空室損失：満室稼働は幻想

もうひとつ大きいのが空室損失だ。

10戸ある以上、年間を通して常に満室というのは現実的ではない。退去のタイミング、次の入居者が決まるまでの空室期間、原状回復の工事期間。これらを合わせると、稼働率は90〜95%あたりで推移することが多い。

私の物件だと年間平均で稼働率93%くらい。家賃換算で約58万円が空室損失として失われている。

満室前提830万円から、経費160万円と空室損失58万円を引くと、営業純利益（NOI）は約612万円。物件価格8,300万円に対して**実質利回りは約7.4%**になる。

NOIとは、ローン返済前の手取り収益のこと。物件そのものの収益力を見る指標として使われる。

ローン返済：年間約460万円

ここから次に引かれるのが、ローン返済だ。

• 借入額: 8,500万円
• 金利: 2.5%（変動）
• 期間: 25年
• 自己資金: 500万円

この融資をどうやって通したか——信金との交渉経緯と審査のポイント——は「2棟目の不動産投資、融資はどう通したか実体験」に書いた。

元利均等返済で計算すると、月々の返済額は約38.1万円、年間で約458万円になる。

NOI 612万円 - 返済 458万円 = 税引前キャッシュフロー約154万円。

月で割ると約12.8万円。これが税金を払う前の、純粋な手元残りだ。

太陽光収入が効く

実はもうひとつ、収入源がある。屋根に乗っている太陽光発電だ。

買取価格は新築当時の固定価格買取制度（FIT）の価格で、月々おおよそ8.4万円の売電収入がある。年間で約100万円。

これを加味すると、税引前キャッシュフローは 154万円 + 100万円 = 約254万円。月21万円ほどになる。

築13年の木造アパートに太陽光が乗っていると、賃料以外のキャッシュフローが上乗せされる。これは収益安定化の意味でかなり大きい。FIT期間中という前提付きだが、購入時の判断材料としては重要な要素だった。

「儲かる」の定義

ここまでの数字を整理するとこうなる。

項目	年間金額
満室家賃	830万円
経費	△160万円
空室損失	△58万円
NOI	612万円
ローン返済	△458万円
太陽光収入	+100万円
税引前CF	約254万円

「儲かるかどうか」の答えは、何を基準にするかで変わる。

• キャッシュフローで見る: 月20万円弱の手残りは、本業の給与とは別収入として悪くない
• 元本返済で見る: 25年で8,500万円の元本が完済される。これは別の意味での「資産形成」
• 自己資金回収で見る: 投下した自己資金500万円を、税引前CFで割れば回収期間は約2年強
• 時間軸で見る: ローンが終わった26年目以降は、家賃収入の大半がそのまま残る

ただし注意点もある。築年数が経つほど修繕費は確実に増えるし、家賃は基本的に下落していく。今の数字が25年続くわけではない。

表面利回り10%は「悪くない」が、それだけでは足りない

地方都市・築13年・木造で表面利回り10%という条件は、私の感覚ではまあまあいい数字だと思っている。新築や築浅でこの利回りは出ない一方、もっと築古なら12〜15%が狙える。

ただ「利回りが高ければいい」という発想で物件を選ぶと、必ずどこかで詰まる。

実質利回り、キャッシュフロー、修繕の見込み、出口戦略——このあたりまで含めて見て、手残りで何円残るかを判断軸にするのが、2棟目以降の物件選びだと思っている。物件選びで私が実際に使っている2つの軸（毎月CF・出口）は「不動産投資で失敗しない物件選びの軸」にまとめているので、こちらも参考にしてほしい。さらに「出口」を実数字で計算する方法——路線価・取引事例・業者ヒアリングの3ステップで土地値を測り、利回りより先に出口を確認する流れは「築古戸建を土地値以下で買う判断軸」に書いた。この記事の利回り10%の物件と、土地値以下で買った戸建Bの両方を持ってみて、視点を二重に持つと2棟目の判断が一段クリアになる。

なお、このアパートは私個人ではなく妻名義の合同会社で保有している。副業禁止のサラリーマンが法人で不動産を持つ仕組み——妻名義だけでは不十分で「業務執行しない社員」として参画する設計——は「妻名義法人で不動産投資する仕組み｜副業禁止サラリーマンが登記に名前を出さない方法」に書いた。利回り10%の中身を見るうえで、保有スキームも合わせて知っておくと立体的に理解できると思う。

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次の物件を探している方へ

利回りだけでなく収支・出口まで含めて検討するなら、複数の会社から情報を取り寄せて比較するのが基本だ。Oh!Ya（オーヤ）の一括資料請求を使えば、一度の手続きで複数社の資料が揃う。無料で使えるので、情報収集の入口として活用してほしい。

融資・法人化・物件選定を体系的に学ぶなら、ファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールが選択肢になる。無料体験セミナーから参加できる。

一棟もので利回り10%を狙うのとは別軸で、都心ワンルームの数字も一度見ておくと比較が立体的になる。JPリターンズの動画セミナーでは空室・税務・出口の判断軸が無料で整理できる。私の路線（地方の築13年木造一棟）と都心区分は数字の作り方が真逆だが、両方の論理を知っておくと自分の選択の理由が言語化しやすくなる。

利回り10%を一棟もので狙うのは、融資・物件選定・運営の3つを回せる前提でしか取れない数字だ。「不動産投資の感覚は持ちたいが、まず小口で始めたい」「融資が動くまでの間、現物以外の選択肢も並行して試したい」という方には、不動産クラウドファンディングという入口もある。利回りくんは上場企業グループ運営で会員数国内No.1、1万円から始められて口座開設は無料。一棟ものの利回り10%とは数字の作り方が違うので、両者を比較材料として持っておくと自分の路線を言語化しやすくなる。

この物件についている太陽光発電の収益と落とし穴——名義変更のラグで入金が遅れている話、FIT単価が手元にない話、卒FIT後を何も考えていない話——は「太陽光発電付きアパートのリアルな収益と落とし穴」に書いた。あわせて読んでもらえると、この物件の全体像がつかみやすくなると思う。

このアパートが生み出す税引前CF254万円（太陽光込み）は、3棟目の頭金原資に直結する。年200万CFをベースに2.5年で500万円の頭金を作る積み上げ戦略は「不動産投資のキャッシュフローを積み上げる戦略｜年200万→2.5年で500万の頭金」に書いたので、本記事の利回り数字が次の物件にどう繋がるかの設計図として読んでもらえる。

築古・木造アパートの利回りでよく聞かれること

最後に、築古・木造アパートの利回りについて個人的によく相談される点を、私の経験の範囲で補足しておく。

Q. 築古アパートの利回りは何%あれば「買い」？ 表面利回りの数字だけで線を引くのは危険だ、というのが正直な実感だ。私の地方都市・築13年・木造（10戸）は表面10%で、実質利回りは約7.4%、太陽光込みの税引前CFで月21万円が残った。築古であれば表面12〜15%を狙える物件もあるが、利回りが高い物件ほど修繕費の上振れや空室リスクが裏に隠れている。「表面何%以上なら買い」ではなく、経費・空室損失・返済を引いた手残りで月いくら残るかを基準にするのが、私の判断軸だ。

Q. 木造アパートの利回りは新築や鉄骨より高いの？ 一般論として、木造は建物価格が抑えられる分、同じエリア・築年なら鉄骨やRCより表面利回りは高く出やすい。ただし木造は法定耐用年数が22年と短く、築古になると融資期間が伸びにくい。利回りが高く見えても、返済期間が短ければ月々の返済が重くなって手残りは削られる。表面利回りの高さと、融資の組みやすさはトレードオフになりやすい、という前提で見るのがいい。

Q. 表面利回り10%の築古木造は、実際いくら手元に残る？ 私のケースだと、満室家賃830万円から経費160万円・空室損失58万円・ローン返済458万円を引いて、税引前CFは約154万円（月12.8万円）。これに太陽光収入100万円が乗って約254万円（月21万円）になった。表面10%でも、手残りベースに直すと「家賃の約3割」まで圧縮される感覚だ。詳しい内訳は本文の収支表のとおりで、この圧縮率を頭に入れておくと、他の物件を見るときの目線がぶれにくくなる。