2棟目までに犯した不動産投資の失敗トップ10｜副業禁止サラリーマン大家の答え合わせ

副業禁止の会社員として本業を続けながら、妻名義の合同会社で2棟目（築13年・木造10戸のアパート）を持っている「さる」と申します。

2棟目まで進めてきて、いま振り返ると「あれは失敗だったな」と思うことが山ほどあります。融資、法人化、物件選定、税務。どれも本やセミナーで「知識」としては聞いていたのに、実際に自分の金と契約が動く場面では、ことごとく踏み外しました。

今回は、その失敗を10個に絞って一気に並べます。ひとつひとつの詳しい顛末は個別の記事に書いているので、気になったものはそこから深掘りしてください。「2棟目をこれから」という方が、私と同じ場所で転ばずに済むなら、この総集編を書いた意味があります。

順番は、私の中で「これを先に知っていれば一番楽だった」と思う順に並べました。

失敗1：融資は「物件が良ければ通る」と思っていた

一番大きな勘違いがこれでした。物件の利回りや積算がしっかりしていれば、銀行は貸してくれるものだと思っていた。実際は逆で、**見られているのは物件より「人と法人の状態」**でした。

2棟目では、結局2回否認されてから信用金庫で承認をもぎ取りました。その経緯は2棟目で融資が通らない｜2回否認→信用金庫で承認させた実体験に細かく書いています。法人融資にいたっては5行8回断られ、3棟分の契約を解除する羽目になりました（法人融資を5行8回断られて通った話）。

「物件で通す」のではなく「自分と法人を、貸したくなる状態にしておく」。これを先に知りたかった。

失敗2：法人化の「名義と立て付け」を後回しにした

法人化は「節税のため」くらいの理解で、名義や登記の立て付けまで詰めていませんでした。副業禁止の会社員なのに、登記に自分の名前が出る形で動きかけたのは危なかった。

最終的には妻名義の合同会社にして、私は『業務を執行しない社員』として登記に名前を出さない形に落ち着きました。妻にどう説明して納得してもらったかは法人化を妻に即決OKしてもらった話に、議決権を半々にしなかった理由は妻名義の合同会社で法人化した理由に書いています。

立て付けは「作ってから直す」のが本当に面倒。最初に決め切るべきでした。

失敗3：表面利回りの高さに目を奪われた

「築古木造で利回り10%」と聞くと、それだけで儲かる気がしてしまう。でも表面利回りは、修繕も空室も税金も引く前の数字です。

実際に私が持っている築13年・10戸のアパートで、表面10%が手元にいくら残るのかを全部出したのが築古木造アパート利回り10%って本当に儲かる？です。手残りは月12万円。ここから修繕も空室も引かれます。表面と実質のギャップを先に知っておくと、物件を見る目が一段変わります。

失敗4：業者が群がる「人気物件」に飛びついた

良さそうな物件には業者が群がります。私はそれを「人気＝買い」と勘違いして飛びつき、紹介料が200万乗った戸建を掴みかけました。

その顛末は業者が群がる物件は素人には重い｜紹介料200万の話に書いています。みんなが欲しがる物件は、素人の私には重すぎた。今は「安く、静かに買えるもの」を探すようになりました。

失敗5：オーバーローン＝自己資金ゼロだと思っていた

「フルローン・オーバーローンが出れば自己資金はいらない」。これも誤解でした。融資が満額出ても、諸費用で現金は普通に飛びます。

2棟目のアパートは8,500万のオーバーローンでしたが、それでも自己資金は300万動きました。その内訳を実額で並べたのが8,500万オーバーローンでも自己資金300万動いたです。手元の現金がいくら必要かを先に見積もらないと、契約直前で詰みます。

失敗6：法人化のタイミングを「いつか」で先延ばしにした

法人化は「規模が大きくなってから」と漠然と思っていました。でも実際は、2棟目を買う「前」に決めておくべき判断でした。買ってから法人に移すのは、手間も税金も余計にかかります。

私がどの年収・家賃収入のラインで決めたかはサラリーマン大家の法人化タイミングに、迷ったときの判断軸は2棟目で法人化を決めた判断軸3つに書いています。

失敗7：節税を最優先して、融資を自分で遠ざけかけた

法人を作ると、つい「いかに利益を圧縮するか」に走ります。でも赤字すれすれまで節税すると、銀行は「儲かっていない法人」と見て、次の融資を渋ります。

薄くても黒字を選ぶ。その考え方を節税しすぎると次が買えないにまとめました。実際に1期目を売上180万・営業利益46万の黒字で着地させた判断は妻名義法人1期目を黒字決算にした理由に書いています。節税と銀行評価は、両立させる前提で設計すべきでした。

失敗8：税理士は「決算前に探せばいい」と思っていた

税理士は決算が近づいてから探せばいいと思っていたら、1期目のマッチングで普通に詰まりました。誰でもいいわけではなく、不動産と法人に強い人でないと噛み合わない。

なぜ紹介サービスではなく知人に頼んだのかは法人1期目、税理士マッチで詰まった話に、月15,000円の顧問契約で実際に何が得られたのかは不動産投資で税理士は必要かに書いています。探すなら期首から動くべきでした。

失敗9：内覧の判断軸を持たずに現地へ行った

最初の頃は、判断軸を持たずに内覧へ行っていました。だから人生初の内覧では、立地も出口も悪くない4,000万の物件をただビビって見送った（初心者は「勝つ」より「負けない」）。

その後、戸建・アパートを20件以上見て、ようやく内覧で外さない4つのチェックポイントが固まりました。軸がないまま現地に立つと、感情でしか判断できません。

失敗10：副業バレ対策を「バレないだろう」で後回しにした

副業禁止の会社員なのに、最初はバレ対策を真剣に考えていませんでした。住民税、登記、名義。後から知ると「先にやっておけば」というものばかりです。

私が2棟目まで本業を守るために打った対策は副業禁止でも不動産投資はバレない？4つの対策にまとめています。バレてからでは遅い。これは本当に最初にやるべきでした。

まとめ：失敗を先に知ると、2棟目は変わる

並べてみると、私の失敗はだいたい「知識としては知っていたのに、立て付けや順番を間違えた」ものばかりです。融資は人を見られる。法人は先に立て付ける。利回りは実質で見る。税務は銀行評価とセットで考える。

どれも、誰かの失敗として先に読んでいれば避けられたはずのものです。だからこの総集編を書きました。気になった失敗があれば、リンク先の個別記事で詳しい数字と経緯を確認してください。2棟目の答え合わせの、たたき台になれば幸いです。