不動産投資の2棟目で融資が通らない｜2回否認→信用金庫で承認させた会社員大家の実体験

2棟目の融資が通ったとき、正直「本当に通るんだ」と思った。

それまで別の物件で2回、融資を断られていた。最初の断りは「物件の収益性が基準に合わない」、2回目は「現状の借入状況を考えると難しい」というような説明だった。どちらも丁寧な言い方ではあったが、要は「無理です」ということだ。

2回断られると、さすがに自分の属性や投資スタンスを疑い始める。本当に融資が通る日は来るのか、と。

それでも諦めなかったのは、地元の信用金庫との関係を粘り強く続けていたからだ。今回はその経緯を、数字も含めてできるだけリアルに書いておく。

2棟目に選んだ物件の概要

物件のスペックはこうだ。

• 構造・築年数: 木造・築13年
• 戸数: 10戸
• 所在地: 地方都市
• 購入価格: 8,300万円
• 総事業費: 8,900万円（諸費用込み）
• 表面利回り: 10%

この物件のキャッシュフロー詳細と太陽光収入については「築古木造アパートの表面利回り10%は本当に儲かるのか」に数字をそのまま公開している。

築13年という年数は、木造融資において一つのハードルになる。木造の法定耐用年数は22年なので、残耐用年数は9年しかない。融資期間を残耐用年数に合わせる金融機関だと、9年ローンになってしまい月々の返済が重くなりすぎて収支が成り立たない。

だから最初から「どこが融資してくれるか」ではなく、「耐用年数を超えた融資期間を組んでくれる金融機関はどこか」を考えて動いた。

なぜ2棟目の融資は1棟目より難しいのか

2棟目の融資の相談を始めて最初に痛感したのは、「1棟目とは見られ方がまるで違う」ということだった。

1棟目のときは、極端に言えば自分の属性——年収や勤続年数——で見てもらえる部分が大きい。ところが2棟目になると、すでに1棟目の借入が残っている。金融機関はその既存の借入を与信枠（その人にいくらまで貸せるかの上限）の圧迫要因として見る。新しく貸せる余地が、1棟目の残債のぶんだけ削られているわけだ。

私が2回目に否認されたときの理由が「現状の借入状況を考えると難しい」だったのは、まさにこれだった。1棟目の戸建て（個人名義）の借入が乗った状態で、さらに大きなアパートローンを重ねようとしていたのだから、向こうからすれば当然の反応だ。

もう一つ効いてくるのが債務償還年数という考え方だ。これは「いまある借入総額を、年間のキャッシュフローで何年かけて返せるか」を示す指標で、金融機関が融資判断でよく使う。棟数が増えるほど借入総額は膨らむので、この年数が長くなりすぎると「返済能力に対して借りすぎ」と判断され、新規の融資が出にくくなる。

つまり2棟目は、物件単体の良し悪しだけでなく、「1棟目を含めた自分全体の財務」で審査される。ここを理解していないと、なぜ通らないのかが分からないまま否認を繰り返すことになる。私自身、最初はそこが見えていなかった。

なぜ2棟目の融資で信用金庫を選んだか

地方の不動産投資において、信用金庫（信金）は重要な選択肢だ。信金は地域密着型の金融機関で、メガバンクや都市銀行と違い、本部の画一的な審査基準だけで判断するのではなく、担当者や支店の裁量が比較的大きい。

私が選んだのは、物件所在地の近くに支店を持つ地元の信金だった。理由は単純で、「物件エリアをよく知っている」ことと、「以前から関係があった」ことの2点だ。

実は1棟目（個人名義で購入した築古の戸建て）の購入時にも、この信金の窓口に相談に行ったことがある。そのときは融資には至らなかったが、担当者と顔つなぎができていた。この積み重ねが、後になって効いてくる。

最初は「難しい」と言われた

2棟目の物件を具体的に検討し始めた段階で、担当者に相談した。

反応は「難しいですね」だった。

理由はいくつかあった。築年数と残耐用年数の問題、購入金額の規模感、そして私自身の年収・属性との兼ね合い。担当者レベルでは「支店内で通せるかどうか自信がない」というニュアンスだった。

ここで引いてしまえばそれまでだ。ただ私は、「担当者が難しいと思っている」と「銀行として否決する」は別の話だと考えていた。担当者の権限では難しくても、本部が判断すれば別の結論が出ることがある。

「本部に持っていってもらえませんか」と頼んだ。

本部稟議が動いた

担当者は快く動いてくれた。

物件の収益性、私のこれまでの返済実績、地域の賃貸需要——それらをまとめた資料を作り、本部への稟議を上げてもらった。稟議とは、金融機関内部で融資の可否を審議する手続きのことだ。支店レベルでは判断できない案件を、上位組織に判断を委ねる流れになる。

結果として、融資承認が下りた。

融資条件はこうなった。

• 融資金額: 8,500万円
• 金利: 2.5%（変動）
• 融資期間: 25年
• 自己資金: 500万円

木造・築13年に対して25年の融資期間が組めたのは、担当者が粘ってくれたからだと思っている。残耐用年数の9年を大きく超えた期間設定は、支店の裁量だけでは難しかったはずだ。

2回の否認から学んだこと

今振り返ると、最初の2回の否認にも意味があった。

1回目に否認された物件は、収益性の計算が甘かった。表面利回りだけを見て、空室リスクや修繕費を過小評価していた。2回目は物件自体は悪くなかったが、当時の私の属性と借入総額のバランスが良くなかった。

どちらも「その時点の私には早かった」案件だったと今は思える。

融資というのは物件だけで判断されるわけではない。物件・借り手の属性・金融機関との関係性、この3つが揃ったときに初めて通るという感覚がある。物件の選び方については「不動産投資で失敗しない物件選びの軸」でも触れているので、合わせて読んでもらうと判断軸が整理しやすいと思う。

私の場合、1棟目の戸建て運営で返済実績を積み、信金の担当者と関係を作り続けたことが、2棟目の承認につながった（1棟目の融資条件は無担保3.5%を選んだ理由に書いている）。

地方都市×信金という組み合わせのリアル

東京や大阪の物件ではなく、地方都市の物件を選んだことで、融資先の選択肢は絞られる。大手のアパートローン専業ローンや、積算評価を重視するような金融機関は、地方の物件に対してシビアなことが多い。

その代わり、地元の信金や地銀は「その地域の賃貸需要」を肌感覚で知っている。物件のエリアが彼らにとって「馴染みのある場所」であることが、審査においてプラスに働くことがある。

地方で不動産投資をするなら、地元金融機関との関係構築は戦略のひとつだと思っている。

まとめ：融資は「関係」と「粘り」で動く

今回の経験で感じたのは、融資は一発勝負ではないということだ。

• 1棟目の運営で返済実績を作る
• 金融機関の担当者と継続的に接点を持つ
• 「難しい」と言われても本部稟議まで持ち込む

この3つが重なって、2棟目の融資が動いた。

2回否認されたことも、無駄ではなかった。あの経験があったから、物件の見方が変わったし、金融機関との交渉の仕方も変わった。否認の連鎖を1年4ヶ月でくぐり抜けた話は「法人融資を5行8回断られて通った話」に詳しく書いた。融資前段階の信金との関係構築の中身は「信金と月1で会い続けたら変わったこと」で別途まとめている。

なお、この融資は私個人ではなく**妻名義の合同会社（私は業務執行しない社員として参画）**で引いている。副業禁止サラリーマンが法人で不動産を持つ仕組み——登記簿に名前が出ない設計——は「妻名義法人で不動産投資する仕組み｜副業禁止サラリーマンが登記に名前を出さない方法」に書いた。法人スキームを整える前提があったから、信金本部稟議のテーブルに乗せられた、というのが正直なところだ。

3棟目に向けてはまた別の戦略が必要になる。そのあたりも、追々書いていくつもりだ。

2棟目の融資でよく聞かれること

最後に、2棟目の融資について個人的によく相談される点を、私の経験の範囲で補足しておく。

Q. 2棟目の融資に年収はいくら必要？ 明確な基準はない、というのが正直なところだ。私自身は本業のサラリーマン年収があったが、それ以上に「1棟目の返済実績」と「既存借入とのバランス」を見られた感覚が強い。年収の絶対額より、いまある借入に対して無理がないかが効く。

Q. 2棟目はどの金融機関に当たればいい？ 物件が地方なら、私の経験では地元の信用金庫・地銀が現実的だ。物件エリアの賃貸需要を肌で知っている金融機関のほうが、耐用年数を超えた融資期間にも踏み込んでくれることがある。逆に、画一的な審査基準の大手は地方物件にシビアなことが多い。

Q. 1回否認されたら、その金融機関はもう無理？ そうとは限らない。担当者レベルの「難しい」と、銀行としての否決は別物だ。私は担当者に「難しい」と言われてから、本部稟議まで持ち込んで通した。引くのが早すぎると、通る芽まで自分で摘んでしまう。

なお、融資が承認された後の諸費用——8,500万円のオーバーローンに対して自己資金で動かした300万円の内訳は「2棟目アパート取得の諸費用実額｜8,500万オーバーローンでも自己資金300万動いた」に詳しく書いた。融資金額だけで判断すると見落とす、登録免許税・仲介手数料・火災保険・登記費用の実額が、2棟目を狙う段階での資金計画の精度に直結する。

---

不動産投資の次の一手を考えている方へ

融資を通すには物件選定・収支計画・金融機関との関係構築が一体で動く。何から手をつけるか迷っているなら、まず複数の不動産投資会社から情報を取り寄せるのが早道だ。Oh!Ya（オーヤ）は一括で資料請求できるので、比較の出発点として使いやすい。

融資・法人化・物件選定を体系的に学ぶなら、ファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールが選択肢になる。無料体験セミナーから参加できる。

融資の前段として、不動産投資の情報収集をまだ続けたい方にはJPリターンズの動画セミナーが無料で見られる。空室・税務・出口の判断軸を整理しておくと、銀行担当者と話す段階で説明の解像度が上がる。