築古木造アパートの表面利回り10%は本当に儲かるのか

「表面利回り10%です」と聞いて、儲かりそうだと感じる人は多いと思う。

私自身、初めて2棟目の資料を見たとき、この数字に惹かれた。1棟目の戸建ては表面利回り12%を超えていたから、それと比べると控えめにも見えた。

でも実際に運用を始めてみて思うのは、「10%がどう手元に残るか」は、表面の数字だけでは絶対にわからないということだ。

今回は、私が保有している地方都市の築13年・木造アパート（10戸）の数字を、できるだけそのままの感覚で公開する。表面利回り10%が実際にいくらキャッシュフローを生むのか、リアルな現場の感覚で書いていく。

物件スペックと表面利回りの内訳

まず物件のスペックから。

• 構造: 木造
• 築年数: 13年
• 戸数: 10戸
• エリア: 地方都市
• 物件価格: 8,300万円
• 総事業費: 8,900万円（諸費用込み）
• 満室時年間家賃: 約830万円
• 表面利回り: 10%

表面利回りは「年間家賃 ÷ 物件価格」で出るシンプルな指標だ。8,300万円の物件で年830万円なら、計算上ちょうど10%になる。

ただこれは、満室・経費ゼロ・ローンなしを前提にした数字でしかない。さらに言えば、購入には物件価格以外に仲介手数料・登記費用・不動産取得税・火災保険など諸費用が乗ってくる。私のケースでは諸費用込みの総事業費が8,900万円。表面利回りを総事業費ベースで再計算すると、実質的には9.3%程度まで下がる。

ここから経費・返済・空室損失を引いていくと、手残りはさらに圧縮される。

経費の現実：年間で約160万円

満室家賃830万円から、まず経費が引かれる。

私の物件で発生している主な経費はこんな内訳だ。

• 管理委託費（家賃の5%相当）: 約40万円
• 固定資産税・都市計画税: 約25万円
• 建物保険・地震保険: 約12万円
• 共用部の電気・水道: 約8万円
• 修繕費（小修繕・退去時原状回復）: 約50万円
• その他（広告費・備品など）: 約25万円

合計で年間約160万円。家賃の約2割が経費として消える計算だ。

「経費2割」というのは中古アパート運営のひとつの目安として頭に入れておくといい。新築なら少し下がるし、築古になるほど修繕費が嵩んで上振れしていく。

空室損失：満室稼働は幻想

もうひとつ大きいのが空室損失だ。

10戸ある以上、年間を通して常に満室というのは現実的ではない。退去のタイミング、次の入居者が決まるまでの空室期間、原状回復の工事期間。これらを合わせると、稼働率は90〜95%あたりで推移することが多い。

私の物件だと年間平均で稼働率93%くらい。家賃換算で約58万円が空室損失として失われている。

満室前提830万円から、経費160万円と空室損失58万円を引くと、営業純利益（NOI）は約612万円。物件価格8,300万円に対して**実質利回りは約7.4%**になる。

NOIとは、ローン返済前の手取り収益のこと。物件そのものの収益力を見る指標として使われる。

ローン返済：年間約460万円

ここから次に引かれるのが、ローン返済だ。

• 借入額: 8,500万円
• 金利: 2.5%（変動）
• 期間: 25年
• 自己資金: 500万円

元利均等返済で計算すると、月々の返済額は約38.1万円、年間で約458万円になる。

NOI 612万円 - 返済 458万円 = 税引前キャッシュフロー約154万円。

月で割ると約12.8万円。これが税金を払う前の、純粋な手元残りだ。

太陽光収入が効く

実はもうひとつ、収入源がある。屋根に乗っている太陽光発電だ。

買取価格は新築当時の固定価格買取制度（FIT）の価格で、月々おおよそ7万円の売電収入がある。年間で約84万円。

これを加味すると、税引前キャッシュフローは 154万円 + 84万円 = 約238万円。月20万円ほどになる。

築古アパートに太陽光が乗っていると、賃料以外のキャッシュフローが上乗せされる。これは収益安定化の意味でかなり大きい。FIT期間中という前提付きだが、購入時の判断材料としては重要な要素だった。

「儲かる」の定義

ここまでの数字を整理するとこうなる。

項目	年間金額
満室家賃	830万円
経費	△160万円
空室損失	△58万円
NOI	612万円
ローン返済	△458万円
太陽光収入	+84万円
税引前CF	約238万円

「儲かるかどうか」の答えは、何を基準にするかで変わる。

• キャッシュフローで見る: 月20万円弱の手残りは、本業の給与とは別収入として悪くない
• 元本返済で見る: 25年で8,500万円の元本が完済される。これは別の意味での「資産形成」
• 自己資金回収で見る: 投下した自己資金500万円を、税引前CFで割れば回収期間は約2年強
• 時間軸で見る: ローンが終わった26年目以降は、家賃収入の大半がそのまま残る

ただし注意点もある。築年数が経つほど修繕費は確実に増えるし、家賃は基本的に下落していく。今の数字が25年続くわけではない。

表面利回り10%は「悪くない」が、それだけでは足りない

地方都市・築13年・木造で表面利回り10%という条件は、私の感覚ではまあまあいい数字だと思っている。新築や築浅でこの利回りは出ない一方、もっと築古なら12〜15%が狙える。

ただ「利回りが高ければいい」という発想で物件を選ぶと、必ずどこかで詰まる。

実質利回り、キャッシュフロー、修繕の見込み、出口戦略——このあたりまで含めて見て、手残りで何円残るかを判断軸にするのが、2棟目以降の物件選びだと思っている。

次の記事では、この物件についている太陽光発電の収益と落とし穴について、もう少し踏み込んで書くつもりだ。FIT終了後にどうするかも含めて、リアルな話を残しておきたい。