はじめまして｜副業禁止サラリーマンが妻名義法人で2棟目を持つまでの葛藤と失敗

はじめまして。さる、と申します

このブログを読んでくださってありがとうございます。

リマワリブログを運営している「さる」です。30代後半、副業禁止の会社員として本業を続けながら、妻名義の合同会社で2棟目のアパートを持っています。妻と子ども2人、4人家族の地方暮らしです。

このページは「なぜ私が不動産投資にたどり着いたか」「どこで詰まって、何を感じたか」を、ストーリーとして残しておくページです。

取得物件の数字や時系列・実額の整理は、別途まとめた 運営者について のページにすべて置いてあります。事実だけ手早く確認したい方はそちらを先に見ていただくのがおすすめです。

ここから先は、もう少し主観的で長い話です。

なぜ不動産だったか：株でもFXでも事業でもなかった理由

最初に動機を書いておきます。私が動き出したきっかけは、ありきたりな**「焦り」**でした。

会社の給料は、これから劇的には上がらない。退職金もたぶん期待できない。子ども2人がこれから大きくなって、教育費のピークが10年〜十数年後に必ず来る。共働きで貯金もしているけれど、計算してみるとどう考えても足りない。

このまま会社にしがみついていれば、生活が破綻するわけではないと思います。でも、「そこそこの生活を維持するために、定年まで一切の選択肢を持たないで走り続ける」絵が、想像しただけで重かった。40歳を迎える前に、何か別の収入源を作っておかないと、人生の残り時間で打ち手がなくなる——そういう感覚が強かったです。

最初は株とFXを検討しました。両方ちょっとだけ触ってみて、すぐに諦めました。理由はシンプルで、値動きを毎日追いかけるメンタルが私にはなかったからです。本業に集中していたい時間に、相場の上下が頭の片隅にあるのが耐えられない。

事業を起こすという選択肢もあったけれど、副業禁止の会社員ではそもそも厳しい。本業を辞めずに、メンタルを削らずに、毎月決まった額が積み上がる仕組み——という条件で消去法的に絞り込んでいったら、不動産しか残らなかった、というのが正直なところです。

2022年、勉強だけ始めた

最初に手をつけたのは、本とYouTubeでした。2022年ごろから、通勤時間と寝る前の30分で、ひたすら本を読んだりチャンネル登録した動画を流したりしていました。サロンにも入ってみました。この期間に座学だけで約20万円使った内訳と費用対効果は「不動産投資の勉強に20万使った話」に正直に書いています。

そこから1年は、ほぼ何もしていません。**「勉強だけしている自分」**が続きました。

このフェーズは、いま振り返るとあまり生産的ではなかったです。本を読むほどリスクが見えてきて、動けなくなる。詳しい人の話を聞くほど「自分には無理かも」と思える。勉強は安全な逃げ場でした。

このフェーズの最後に、人生初の内覧として4,000万円の賃貸併用住宅を見に行ったのですが、金額の重さと相場感のなさでビビって見送っています。その経緯と、見送ったあとに変えた行動については「初心者は『勝つ』より『負けない』。人生初の内覧で4,000万を見送った私が学んだこと」に書きました。

2023年、銀行を回ったがどこも相手にしてくれなかった

動き出したのは2023年に入ってからでした。**「もう1年勉強したけど、それでも怖い。怖いまま動かないと、たぶん一生動かない」**と思って、地元の信用金庫や地方銀行に飛び込みで連絡を取り始めました。

結論から書くと、2023年の飛び込み訪問では、どこの金融機関もまともに話を聞いてくれませんでした。

理由は今ならよく分かります。物件は持ってない、具体的な目星もない、自己資金の試算もまだ甘い、そもそも法人もない——銀行から見たら「勉強中の冷やかし客」でしかなかった。窓口で5分話して、「具体的な物件が決まったらまた来てください」で終わるパターンが続きました。

このフェーズはしんどかったです。**「動き出したつもりだったのに、現場では客として認識すらされていない」**という事実が、想像以上に効きました。仲介業者の方も同じで、「本気じゃない客」として軽くあしらわれることのほうが多かった。

ただ、この時期に何件も門前払いを食らった経験は、結果的にあとで効いてきます。**「飛び込みで取り合ってもらえる属性じゃない」**と早めに分かったことで、次の動き方を変える準備ができました。

2024年、戸建Bの話で初めて銀行に座って聞いてもらえた

潮目が変わったのは2024年に入ってからでした。具体的な戸建Bの物件情報を持って金融機関に行ったとき、初めて担当者が腰を落として話を聞いてくれたんです。

このときの違いは明確で、「物件あり・価格あり・利回り計算あり・自己資金試算あり」という、具体的な数字を持っていたことでした。同じ私が同じ銀行に行っても、手ぶらだった2023年と、物件資料を持っていった2024年では、扱いが完全に別物。

これは中級者には当たり前の話かもしれませんが、始める前の自分には全然分かっていなかった。「銀行に話を聞いてもらうには、まず物件を持っていく必要がある」——この順序を体感したのが、たぶん私にとっての本当のスタート地点でした。

仲介業者の方も同じで、丁寧に物件を紹介してくれる人と「本気じゃない客」として軽くあしらう人がいて、前者と関係を作れたことが結果的に1棟目につながっています。

その後の2棟目アパートで、信用金庫を相手にどう動いたか——2回否認されてから承認に至るまでの経緯は「不動産投資 2棟目の融資が通らない｜2回否認→信用金庫で承認に至った実体験」に書きました。「物件を持っていく」と「銀行と信頼関係を作る」の両方が動いて、初めて2棟目の融資が動いた感覚です。

2024年夏、1棟目の戸建を買った日

1棟目は、地方の築古戸建を450万円の内覧なしオーナーチェンジで買いました。詳細は「内覧なしオーナーチェンジで戸建を450万で買った話」に書きましたが、価格・エリア・利回り・既存入居者の属性を見て、「ここなら最悪詰まないだろう」と判断して動いた物件です。

決済の日のことは、いまでもそこそこ覚えています。

書類にハンコを押した瞬間、ひとつも実感がなかったんです。450万円という金額は、自分の人生で動かしたことのある最大額のひとつだったはずなのに、不思議なくらい感情が動かない。「あ、これで自分は不動産を持ってる側の人間になったんだな」と認識したのは、その日の夜、家に帰って妻に「終わったよ」と報告した瞬間でした。

これは私の感覚で言葉にしにくいんですが、「投資家になった」みたいな高揚感はゼロで、むしろ静かに次の宿題が降ってきた感覚でした。1棟目を買えたことで、見えていなかった景色が一気に視界に入ってくる——管理会社、税務、確定申告、修繕、入居者対応、そして次の物件をどうするか。

「買えた」よりも「始まってしまった」のほうが、感覚として近いです。

戸建Aを契約してから流すまで

1棟目の後、2棟目候補として戸建Aという物件を契約まで進めました。1,000万円ぐらいの戸建です。

契約を進める途中で、これは素人がいきなり運営するには重すぎると判断する出来事がいくつもあって、最終的に宅建業者に流すことを決めました。紹介料200万円を受け取るかたちで契約解除になり、結果としてこの200万円が次の2棟目アパートの種銭になっています。

このときの判断は、いまでも正しかったと思っていますが、契約まで進めてから流すという動きは精神的にしんどかったです。「逃げた」感覚と「冷静に判断できた」感覚が同居して、しばらく整理がつかなかった。

詳しい経緯は「業者が群がる物件は素人には重い｜契約後に流した戸建Aと紹介料200万の話」に書きました。

妻名義の合同会社を作った日

2棟目をどう進めるかを考えたとき、副業禁止のサラリーマンとしては選択肢が限られていました。私個人で次の融資を引きにいくと、属性的にもバレリスク的にもしんどい。妻名義で合同会社を作るしか、現実的なルートが残らなかったというのが正直なところです。

合同会社の設立にかかったのは、設立費用15万円ぐらい。議決権は私99：妻1、私自身は「業務執行しない社員」というポジションで登記簿に名前が出ない構造にしました。

妻に話を持ちかけたのは、戸建A契約解除のあとです。「いいよ」の一言で即決OKをもらえたのは、いま振り返ると、それまでにNISAや家計簿で家庭のお金まわりを一緒に動かしていたことが大きかったと思います（詳しくはこちらの記事）。

ただ、妻は「自分の名前で借金を背負う側になる」という事実は、軽く受け止めたわけではありません。即決OKは、信頼してくれていることへの返事だと受け取っています。家族の合意形成は、私にとって法人スキームの中で一番重い責任です。

一番恥ずかしい話：3棟分の物件で全部融資が下りなかった夜

ここからが、たぶんこのブログを書くきっかけになった話です。

法人を作って勢いに乗っていた時期、同時期に3棟分の物件で売買契約を結んでしまいました。いずれも法人融資を前提とした条件です。

結果は、5行に8回打診して全部断られ、3棟すべて契約解除。

理由はシンプルで、法人1期目・実績ゼロ・代表は妻という属性だと、ふつうに弾かれる。決算書のない法人に、複数の物件を一気に持ち込むのは、銀行から見たら「分かってない人」の動きでしかありませんでした。

最後の銀行から電話で「すみません、稟議が通りませんでした」と言われた夜のことを、まだ覚えています。

3棟同時に流れた事実を妻に話したとき、妻は怒らなかった代わりに、ただ静かに「お疲れ様」と言いました。これがほんとうにしんどかった。怒られたほうがマシでした。

手付金はすべて戻ってきましたが、「自分は分かったつもりで分かっていなかった」という事実だけが残りました。詳細と、その後どうやって信金経由で2棟目を通したかは「法人融資5行8回断られて通った話｜3棟契約解除と決算1期の壁を越えるまで」に書いています。

このブログを書く理由

3棟同時に流したあと、私は**「この経験を書き残す場所」が要る**と感じました。

理由はふたつあって、ひとつは、自分が当時欲しかった情報がネット上のどこにもなかったこと。利回りや表面的な節税の話はいくらでも出てきますが、「副業禁止サラリーマンが妻名義法人で2棟目を買うときに、銀行・税理士・司法書士・管理会社とどう動かすか」という、詰まりやすい接点の実務は、ほぼ書かれていませんでした。

もうひとつは、自分の判断を言語化しないと、次に同じ失敗をするという危機感です。記事として外に出す前提で書くと、勢いや感情でやった判断も、改めて整理しないと書けません。書くこと自体が、次の自分を助ける——そう思って始めたのがリマワリブログです。

失敗から学んだ4つのこと

この数年で動いてみて、いま自分が大事にしている判断軸を4つだけ書いておきます。

• 教科書通りに動くと、教科書通りに詰まる：本やYouTubeに書かれている王道は、王道だから詰まる場所まで含めて王道です
• 複数同時に動かさない：1件目を完了させてから次に動く。並行して動くと審査も資金も読めなくなる
• 家族の合意は事前仕込みで決まる：直前の家族会議より、日常で家計の話をできる関係を作っておくほうが何倍も効く
• 失敗の翌日に動き続ける：3棟流した翌週から、信金とのアポを再開しました。立ち止まると次が来ない

このどれかひとつでも、いまどこかで詰まっている方の役に立てば、このページを書いた意味があります。

主な記事カテゴリ

このブログでは、以下のカテゴリで記事を書いています。

• 融資戦略：信金・本部稟議・法人融資の壁
• 法人スキーム：副業禁止下の妻名義法人設計
• 税務・数字：個人ミニマム・法人集中の経費・決算実務
• 物件選定：表面利回りの罠、出口の取り方
• 運営・管理：管理会社との付き合い方、修繕の判断

似た境遇の方へ、最初に読んでもらいたい5本

カテゴリだけだと粒度が粗いので、私と似た立場（副業禁止サラリーマン・2棟目検討中）の方に最初に読んでもらいたい5本をピックアップします。

• 初心者は「勝つ」より「負けない」。人生初の内覧で4,000万を見送った私が学んだこと：相場感ゼロから動き出す前に
• 妻名義法人で不動産投資する仕組み｜副業禁止サラリーマンが登記に名前を出さない方法：法人スキームの骨格
• 不動産投資 2棟目の融資が通らない｜2回否認→信用金庫で承認に至った実体験：融資の壁の越え方
• 築古木造アパート利回り10%の手残りはいくらか｜10戸・13年運営のリアル：保有物件の実数字
• 戸建・アパート20件以上を内覧してきた私が、内覧で外さない4つのチェックポイント：内覧で見るべき軸

取得物件の実数や時系列、主要記事の一覧は 運営者について にまとめています。

もし、いま「法人化と税理士」で迷っている方へ

ここまで読んでくださった方の多くは、たぶん私と似た立場（副業禁止・1棟目検討中／2棟目で詰まっている）だと思います。最後にひとつだけ、私が当時知らずに損をしたサービスを置いておきます。

私は法人を作るとき、知人紹介の流れで税理士を1人にすぐ決めました。月15,000円で契約していますが、いまから振り返ると、5〜6人と相見積もりを取ってから決めるべきだったと思っています（記帳代行の範囲や面談頻度で月額1万〜3万のばらつきがあり、選び方ひとつで年20万単位で変わる）。

業界最大手の 税理士ドットコム は、提携税理士6,800名以上から要望をヒアリングして無料で複数紹介してくれます。当時の私がこのサービスを知っていたら、絶対にここで5人並列見積もりを取ってから決めていた——そう思える無料サービスです。

税理士選びそのものの考え方は 「不動産投資で税理士は必要か｜月15,000円で顧問契約した法人大家が1年で気づいた3つの判断軸」 に詳しく書いています。

最後に

このブログは投資を勧めるものではありません。「こういうやり方で、こう詰まって、こう動いた人がいる」という記録です。

副業禁止の制約のなかで、それでも資産を作りたいと考えている人が、何かヒントを持ち帰れる場所にしたいと思っています。

更新は記事の質を優先するので不定期になりますが、嘘のない情報を出すことは徹底します。日々の運営や物件まわりの動きは X（@rimawari_saru）でも発信しているので、よかったらフォローしてください。

これからもよろしくお願いします。