火災保険は代理店の専門性で選ぶ｜知人代理店から不動産損害保険メインに切り替えた話

副業禁止の会社員として本業を続けながら、妻名義の合同会社で築13年・木造10戸のアパート（以下「アパートC」）と、戸建を2軒（戸建A・戸建B）持っている「さる」と申します。

物件を3軒持っていれば、火災保険には3回入っています。当然と言えば当然なのですが、3回ともやり方が違っていて、私自身が「これは正解だったな」と思えるのは3軒目だけでした。

特に2軒目の戸建Bと3軒目のアパートCでは、まったく違う種類の代理店に切り替えています。きっかけは別の大家さんから聞いた、ある一言。今回はその経緯と、「火災保険は金額より代理店の専門性で選んだ方がいい」と私が考える理由を書いていきます。

結論を先に書くと、火災保険は「いくら安いか」より「不動産損害保険にどれだけ強い代理店か」で選ぶべきだと思っています。金額の差より、保険金請求のときに本当に動いてくれるかどうかの差の方が、長期で見ると圧倒的に大きい。

戸建Bの火災保険は、知人の代理店にそのまま任せた

戸建Bを買ったとき、火災保険は知り合いの保険代理店にお願いしました。

理由は単純で、「知人にお願いした方が、何かあったときに動いてくれそう」と思ったから。よく聞く話だと思います。私もそう思いました。

ただ、その代理店は生命保険や自動車保険がメインで、不動産（特にアパートや戸建の収益物件）の火災保険は専門ではない人でした。これは契約してからしばらく経って気付いたことです。

知人の代理店が悪かったわけではありません。提案してくれた商品も大手損保ですし、補償内容も「水災あり・施設賠償あり」で、極端に手薄ということもなかった。普通の住宅向け火災保険として見れば、特に問題はない。

ただ、収益物件の火災保険に詳しい人ではなかった。これだけです。

このときの私は「火災保険なんてどこで入っても同じだろう」と思っていたので、相見積もりも取らず、補償内容を別の代理店と比べるという発想すらありませんでした。今思うと、ここが分岐点でした。

物件選びの軸については 物件選定の5つの軸 でも書いていますが、購入後の「運営フェーズ」の準備は、当時の私はほとんど何も考えていませんでした。

別オーナーから聞いた「保険金が降りない代理店」の話で目が覚めた

戸建Bを買ってしばらくしてから、別の大家さんと話す機会がありました。地方で築古アパートを何棟も運営している方で、火災保険の話題になったときに、こう言われました。

「火災保険の代理店、ちゃんと選んだ方がいいよ。入ってる保険会社じゃなくて、代理店次第で、保険金がうまく降りるかどうかが全然変わる。降りない人は本当に降りない」

正直、最初は「そんなに変わるの？」と半信半疑でした。火災保険って、約款通りに保険金が出るものだと思っていたので。

でもよくよく聞いてみると、その方の知り合いで、台風被害で屋根が傷んだのに「経年劣化」と判定されて、ほとんど保険金が出なかった人がいた、と。

ここで重要なのは、「保険金が出るかどうか」は約款だけで決まるものではないということです。

• 被害の原因が「自然災害」なのか「経年劣化」なのかは、調査して判断する
• その調査で「これは台風による被害だ」と論理的に説明できる代理店は、保険金が降りやすい
• 一方、専門知識が薄い代理店は「経年劣化ですね」と言われて、そのまま引き下がってしまう

つまり、代理店の「不動産損害保険の経験値」が、保険金が降りるかどうかに直結するということでした。

私自身が戸建Bの代理店で保険金請求をして失敗した、という話ではありません。あくまで「別の大家さんから聞いた話」です。ただ、その話を聞いてから、自分の入っている保険を見直したとき、「もし戸建Bで何かあったら、ちゃんと請求できるんだろうか」と急に不安になりました。

アパートCでは、損害保険メインの代理店に切り替えた

その後にアパートCを買ったとき、私は迷わず代理店を変えました。

知人の代理店ではなく、その大家さんに紹介してもらった、損害保険（特に不動産系）をメインに扱っている代理店に切り替えました。

火災保険料は、アパートCで5年一括・約70万円。木造10戸・築13年・地方アパート・水災あり・施設賠償あり・地震保険込み、というスペックです。年換算で約14万円なので、戸建Bと比べると当然高いですが、これは物件規模が違うので比較になりません。

切り替えて感じた違いは、**金額ではなく「提案の中身」**でした。

知人代理店の場合：

• 「この商品でいかがですか」とパッケージ提案
• 補償内容の細かい部分は、説明されてもよく分からない
• 万一のときの請求フローについて、踏み込んだ説明はない

新しい代理店（不動産損害保険メイン）の場合：

• 「アパートCの地域はハザードマップで○○リスクがあるので、水災は外さない方がいい」と具体的に説明
• 「築年数からして、屋根の修繕履歴を出せば経年劣化判定を避けやすい」と請求時のコツまで触れる
• 「他のオーナーさんで似た物件だと、過去にこういう請求がありました」と実例ベースで話してくれる

要するに、「保険金請求の現場をどれだけ見てきたか」の差でした。

知人代理店が悪いわけではないんです。ただ、扱っている保険のジャンルが違うだけ。生命保険のプロが、収益物件の火災保険のプロとは限らない。

火災保険は「金額」より「不動産損害保険の経験値」で選ぶ

ここまで書いてきた通り、私が今、火災保険について大事だと思っているのは以下です。

1. 金額の比較は二の次。同じ補償内容なら、どの代理店経由でも数万円〜十数万円の差。長期保有なら誤差レベル。
2. 代理店の専門性が一次。不動産の損害保険を年間どれくらい扱っているか、保険金請求の対応経験があるか。
3. 知人関係で決めるのは要注意。知人代理店が「不動産損害保険のプロ」ならOK。そうでないなら、別ルートで専門代理店を探した方が良い。

特に2棟目以降を持つ予定のある人は、1棟目の火災保険から「不動産専門の代理店」を確保しておく価値が大きいです。代理店との関係は長いほど強くなりますし、複数物件を同じ代理店に集約できれば、提案も最適化されていきます。

管理会社を1社しか比較せずに決めて後悔した話 でも書きましたが、不動産投資は「物件購入後の業者選び」で大きく差がつきます。火災保険の代理店も、その「業者選び」の中で意外と見落とされがちな1ピースだと感じています。

これから入る人へ：知人ベースで決める前に確認すべき3つの質問

最後に、これから火災保険に入る方向けに、私が「あのとき自分に聞いておけばよかった」と思う3つの質問を置いておきます。

代理店に直接、こう聞いてみるのをおすすめします。

① 御社で年間、収益物件（アパート・戸建賃貸）の火災保険を何件くらい扱っていますか？

→ 件数が極端に少ないなら、不動産の専門性は薄い可能性。

② 保険金請求の対応経験はどれくらいありますか？経年劣化判定で揉めたケースの対応事例はありますか？

→ ここで具体的なエピソードが出てこない代理店は、請求時に頼りにくい。

③ 物件の所在エリアで、過去にどんな自然災害があったか把握していますか？

→ 地域特性を踏まえた補償提案ができるかどうかの試金石。

アパートCを引き継いだときの話 でも触れていますが、収益物件は「買って終わり」ではなく、買ってからの方が長い。火災保険は、その長い期間ずっと付き合うインフラの一つです。

私は戸建Bのときに、この3つを聞かないまま契約してしまいました。今のところ何も起きていないので結果オーライですが、「結果オーライ」と「最初から正しく選んだ」は別物だと思っています。

これから火災保険に入る人は、知人にお願いする前に、一度この3つを確認してみてください。代理店を変える価値があるかどうか、それだけで結構はっきり分かるはずです。

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これから火災保険を選ぶ方へ

代理店を選ぶ前に、まず自分の物件にどんな補償と保険料の選択肢があるかを把握しておくと、代理店との会話の解像度が上がります。保険スクエアbang！火災保険の無料診断サービスでは、複数の火災保険を一括で無料診断・比較できるので、相場感を掴む出発点として使えます。

診断結果を持ったうえで、本記事で書いた「収益物件の取り扱い件数」「保険金請求の対応経験」「地域災害の知見」を代理店に質問すると、価格と専門性の両方を見たうえで判断できるようになります。