節税しすぎると次が買えない｜銀行評価とキャッシュを両立する税務の考え方

副業禁止の会社員として本業を続けながら、妻名義の合同会社で2棟目を持っている「さる」と申します。

法人化したばかりの頃、私は「節税できるところは全部やってもらおう」と意気込んでいました。月15,000円の顧問料を払って税理士をつけているのだから、できる限り税金を圧縮して、手残りを最大化したい——これが法人化のメリットの本丸だと思っていたんです。

でも、決算1期目を締める手前で、信金の担当者にこう言われました。

「節税を効かせすぎると、来期の融資が出にくくなりますよ」

最初は意味がわからなかった。法人税を減らすのは経営の基本じゃないのか、と。でも担当者の話を聞いていくうちに、税理士から見える景色と銀行から見える景色がまったく違うことに気づかされました。

今回は、その軌道修正の話を中心に、節税と融資評価のバランスについて、私が1年運用してたどり着いた現時点の答えを書きます。法人で2棟目以降を狙っているサラリーマン大家にとっては、ここを誤ると拡大が止まる重要なポイントだと思います。

結論：税金は「利益の証拠」として銀行に見られている

先に結論を書きます。

法人税をきちんと払っている決算書は、銀行から見ると『安定的に利益を出している証拠』として評価される——これが、節税と融資評価の関係をいちばん端的に表す事実です。

逆に言えば、節税策を積み上げて利益を限りなくゼロに近づけた決算書は、銀行にとっては「この法人、本当に儲かっているのか？」と疑問符がつく材料になる。経費が膨らみすぎている・減価償却を最大化して見かけ上赤字に近い・役員報酬を高く取って利益を食いつぶしている——こうした決算は、税務上は合法でも、融資審査では不利に働きます。

「節税しすぎると次が買えない」という言い回しの裏側には、銀行は決算書を『融資の判断材料』として見ているという構造的な事実があります。税理士が見ている景色と、銀行が見ている景色は、最初から別物だったんです。

税理士と銀行で「いい決算」の定義が違う

ここから少し整理します。

税理士の本業は、合法の範囲で税金を最小化することです。経費の最大化・節税スキームの提案・法人と個人の所得分散——どれも税理士の専門領域で、税金を減らすほど「仕事をした」と評価される構造があります。

一方、銀行の融資審査担当が決算書を見るときの目線は、まったく違います。

• 安定して利益が出ているか
• 返済原資となる営業利益が確保されているか
• 自己資本比率が積み上がっているか
• 経費の中に「本当に事業に必要なもの」だけが計上されているか
• 減価償却の取り方が極端ではないか

銀行員の視点は、「この法人に追加でお金を貸して、ちゃんと返済できるか」の一点に集約されています。だから、税金を払って利益を残している決算書のほうが、評価が高くなる。

これに気づいていない大家が、世の中には意外と多いんじゃないかと思います。私自身、税理士に丸投げしていた頃は、節税で利益が消えるほど嬉しいくらいでした。

信金の担当者から指摘された3つのポイント

決算1期目の数字を仮で組んだ段階で、私は信金の担当者に決算書ドラフトを見せに行きました。「信金と月1で会い続けたら変わったこと」に書いたとおり、月1で通っていた関係性があったので、稟議に上げる前の段階でフィードバックをもらえる状況になっていたんです。

担当者から指摘されたのは、ざっくり以下の点でした。

1. 経費の中身を「銀行目線」で見直す

私が決算ドラフトに計上していた経費は、接待交際費・車両費・書籍代・講座やサロンの会費・YouTubeなどの情報サービス代といった、不動産投資の勉強と運営に紐づくものが中心です。額として大盛りしているわけではありませんが、項目ごとに「銀行から見たときに本業との関連が説明できるか」をチェックしてもらいました。

担当者の反応は、

「税理士さんから見れば適正な経費なんでしょうが、銀行から見ると『本業（不動産賃貸業）に直接必要な経費なのか』を問われます。項目ごとに、いざ聞かれたときに即答できる根拠を持っておいてください」

つまり「経費を削れ」というより、「説明可能な経費だけにしておけ」という指摘でした。税務上の合法と、銀行から見た「健全な経費」は別の物差しになっている、という気づきです。

2. 減価償却の取り方

築古アパートの減価償却は、税法上の最短ルールで計上すると単年の節税効果は大きくなります。ただ、

「減価償却を最大化した決算は、来年・再来年の利益が読めません。銀行は『複数期にわたって安定した利益が出ているか』を見るので、毎年の数字がブレる決算書は不利です」

ここも、税理士の節税提案と、銀行の安定評価が真っ向からぶつかるポイントでした。

3. そもそも役員報酬を取らない設計

うちの法人は、役員報酬を誰にも出していません。妻にも、私（業務執行しない社員側）にも、報酬は払っていない。

理由はシンプルで、副業禁止のサラリーマンとして本業の給与で家計が回るので、法人の利益は手をつけずに次の物件購入の内部留保として全部積んでおきたいから。報酬を取って個人に流す動機が、いまの段階ではありません。

役員報酬を出さないと、その分だけ法人の利益は厚くなります。法人税は増える方向に動きますが、その「利益が厚い決算書」が、銀行評価では強い武器になる——これも担当者から教わったことでした。

「報酬を取らずに利益を出している決算書は、銀行から見ると『代表者の生活と法人経営をきちんと分けている事業者』に映ります。次の融資のときの説明材料になります」

役員報酬を取らない選択は、家計の組み方に依存します（本業の給与だけで生活費が成立するか、法人からの報酬がないと家計が回らないか）。誰にでも勧められるものではありません。ただ、取らないことで決算書が強くなるケースがあるのは知っておいて損はありません。

軌道修正したこと

担当者の指摘を受けて、決算1期目で実際に直したのは以下です。

• 経費：項目数を削るというよりも、説明可能性を整理した。なぜこの経費が本業に必要なのか、聞かれたら即答できるようにメモを残した
• 減価償却：税理士の節税最大化案ではなく、毎期の利益が安定して見える取り方に変更
• 役員報酬：当初から誰にも出さない方針で固める。法人の利益はそのまま残し、内部留保として積み上げる

これで法人税は当初想定より増えました。手残りも、節税最大化案より減りました。でも、決算書としての「銀行から見た見栄え」は明らかに良くなった。

担当者にもう一度ドラフトを見せたとき、

「これなら、来期の融資相談のときに、決算書だけでスムーズに話が進みます」

と言ってもらえました。これが、節税と融資評価のバランスを取った決算書の効果だと思っています。

税理士の提案を鵜呑みにしない理由

念のため書いておくと、私はいま顧問契約している税理士のことを信頼しています。仕事はきちんとしてくれるし、相談へのレスポンスも早い（「不動産投資で税理士は必要か」に詳細を書きました）。

ただ、税理士の専門領域は「税金の最小化」であって、「融資評価の最大化」ではありません。これは税理士の仕事の範囲を考えれば当然のことで、税理士に「融資が通りやすい決算にしてくれ」と頼むのは、ある意味でお門違いの依頼でもあります。

では誰が「融資評価」を担保するのかと言えば、経営者である私自身です。

税理士から節税提案が来たら、自分のなかでこう問い直します。

• この経費を計上することで、来期の融資審査でマイナスにならないか
• この減価償却の取り方は、3年後・5年後の決算書まで見たときにブレないか
• この節税策は、内部留保（次の物件購入の頭金）を削っていないか

ここを判断できるのは、税理士でも銀行でもなく、両方の論理を理解している経営者本人です。法人化のメリットは、節税よりむしろ「こういう経営判断を自分でできるようになること」のほうが大きいかもしれません。

銀行評価とキャッシュを両立する4つの考え方

ここまでの話をまとめて、私が決算で気をつけている考え方を整理します。

1. 「税金は払うもの」と腹をくくる

法人税を払いたくない気持ちはわかります。私もそうです。でも、税金を払っているという事実は、銀行にとって最大の信用情報です。納税証明書の「滞納なし」と、決算書の「利益＋法人税納付済」がセットで効きます。

2. 節税策は『短期 vs 長期』で評価する

短期的に税金を減らす施策（経費の積み上げ・役員報酬で利益圧縮・減価償却最大化）は、長期で見たときに融資の伸び代を削っている可能性がある。3年後・5年後の決算書がどう見えるかまで含めて、節税策を選別する必要があります。

3. 経費は『説明できるもの』だけにする

税理士に「OK」と言われた経費でも、銀行員に「これは何の経費ですか」と聞かれたときに即答できないなら、計上しないほうが安全です。説明可能性が、銀行評価の通貨です。

4. 決算書ドラフトを銀行に先見せする

これは月1の関係構築（信金月1記事）があってこそできる動きですが、決算を締める手前で銀行担当者にドラフトを見せると、「ここを直してくれれば次の融資は通しやすい」というフィードバックがもらえます。確定後の決算書を後出しで見せるより、はるかに精度が高い動き方です。

「拡大するのか、しないのか」が分岐点

ここまで読んで、「節税より融資評価を優先しろ」というアドバイスに違和感を持つ人もいると思います。実際、不動産1棟で運用を完結させて、これ以上拡大しない人にとっては、節税優先のほうが合理的です。法人税を最小化すれば、その分だけ手残りが増えるので。

問題は、法人で2棟目・3棟目と買い増していくつもりがある人です。

拡大を続けるためには、毎期の融資が通り続けないといけません。決算書は、その融資審査の中心資料です。1棟運用で終わるなら節税優先、拡大するなら融資評価優先——ここの方針が決まっていないと、税理士と銀行の間で板挟みになって動けなくなります。

私の場合、3棟目・4棟目も狙っているので、融資評価優先の決算でいくと最初に方針を決めました。短期の手残りより、長期の融資枠を取りに行く判断です。

まとめ：節税と融資評価は別物だと知っておく

法人化したサラリーマン大家にとって、税理士は強力な味方です。ただし、税理士の本業は税金の最小化であって、融資評価の最大化ではない。この2つは別物——ここを理解しておかないと、節税の落とし穴にハマります。

私が信金の担当者から教わった「節税しすぎると次が買えない」は、最初は感覚的に飲み込めない言葉でした。でも、銀行の論理（「銀行に売買投資には融資しないと言われた話」で書いた銀行の論理と同じく）を理解すると、当たり前のこととして腹落ちします。

これから法人化を考えている方、すでに法人を回している方は、税理士の提案を「鵜呑みにする」のではなく、自分の経営判断のひとつの選択肢として吟味するスタンスで動いてもらえたらと思います。

法人化のタイミングそのものは「サラリーマン大家が法人化するベストタイミング」に、副業禁止サラリーマンが法人スキームをどう設計するかは「副業禁止でも法人を持てる｜業務執行しない社員で登記に名前が出ない仕組み」に書いてあります。あわせて読んでもらえると、税務・融資・スキームを一連の流れとして整理できると思います。

---

不動産に強い税理士を探している方へ

税理士選びでいちばん大事なのは、節税だけでなく融資評価の話ができる相手かどうかです。私が顧問契約している税理士は、月額15,000円ですが、不動産特化の経験があり、銀行目線も理解してくれているので相談がスムーズです。税理士の選び方・探し方の3パターンは「不動産投資で税理士は必要か」に書いたので、そちらも合わせてどうぞ。

複数の税理士からまとめて見積もりを取って比較したい方は、税理士紹介エージェントが無料で使えます。法人化と同時に税理士を入れる流れで、決算1期目から融資評価を意識した経営を始めるのが、私の体感ではいちばん遠回りしない動き方です。

---

不動産投資を体系的に学びたい方へ

税務・融資・物件選定を一気通貫で学びたいなら、ファイナンシャルアカデミーの不動産投資スクールの無料体験セミナーが入口として使いやすい。独学で詰まる前に、体系化された情報源を一つ持っておくと判断のスピードが変わります。