サラリーマン大家の実戦ノート

2棟目で止まる
サラリーマン大家へ。

融資・法人化・物件選定の答え合わせ

1棟目は買えた、2棟目で詰まった——そんな会社員大家のためのブログ。融資が通らない理由、法人化の判断軸、次の物件の選び方まで、実体験と数字をもとに書いています。

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CFを積み上げて次の物件を買う｜年200万CF→2.5年で500万の頭金戦略

法人で2棟運営して年間CF約260万円。これを使わず内部留保に積めば、2.5年で次の物件の頭金500万円が作れる。築浅木造を狙う理由、融資期間を長く取る意味、節税より内部留保を優先する判断軸を、私の数字で書きます。

物件選定 2026年5月4日

法人で2棟目を狙っていた頃、隣県のアパートを3棟検討して全部契約解除になりました。確定申告タイミングで売主が待てなかった話、エリア違いで融資ルートが詰まった話、そして1棟目は地元でやると決めた判断軸を書きます。

副業禁止のサラリーマンが不動産投資を続けて2棟目を持っても、本業の会社にバレずにやれる仕組みを書きます。5棟10室ルールの活用、法人化、業務執行しない社員、住民税ルート、SNS運用——複数のレイヤーを重ねるとリスクは現実的なレベルまで下がる。

融資戦略 2026年5月2日

土地値以下で出口の見える築古平屋4戸セット。融資打診で銀行に「賃貸業に融資するのであって、売買投資には融資しない」と断られた経験から、銀行の本音と物件選定の軸を書きます。

副業禁止サラリーマンが法人で不動産を持つ現実解。妻名義だけでは不十分で、私は『業務執行しない社員』として参画した。登記簿に名前が出ない仕組みと、司法書士・金融機関で確認したリアルを書きます。

税務・数字 2026年5月2日

節税を効かせすぎると次の融資が出にくくなる。信金の担当者から決算1期目で軌道修正をもらった私が、税理士の提案を鵜呑みにしない理由と、銀行評価とキャッシュを両立する税務の考え方を書きます。

副業禁止サラリーマン大家が妻名義で合同会社を作った実費15万円の内訳と、株式会社ではなく合同会社を選んだ3つの理由。司法書士に依頼して気づいた議決権設計の落とし穴も書きました。

融資戦略 2026年5月1日

副業禁止の会社員大家が、地元信金の担当者と月1で会い続けて1年。融資の通り方だけでなく、物件情報・地主繋がり・決算の見られ方が変わった実体験を書く。

物件選定 2026年5月1日

築46年の木造戸建を内覧なし・オーナーチェンジで450万円。紹介から10分後に現地へ行って即決した判断軸を、土地値・出口・入居者属性の観点から書きます。